第二十八章玩法

这里还有三个手段：

一个是拖总包的工程款，能拖多久就拖多久，拿着这些没利息的钱去找信托或者私募加杠杆继续拿地盖房，把上面的套路嵌套着玩无数遍。

第二个是，收到预付款后，不用等3年交房后才去拿新地盖房，他可以立马就挪用预付款，找到信托和私募加杠杆拿地。

第三个是，部分楼房不予网签，抵押给总包或者第三方公司发行债券，拿到一笔新的融资，再去拿地盖房。（抵押的这部分房产，如果几年后升值了，开发商还能赚差价）

每一个项目都可以这么玩，理论上可以无限循环下去。

这就是为什么有些房企可以5年内，从1千亿做到1万亿的原因。

通过上述的手法，开发商可以大笔捞钱，但有些捞得多，有些捞得少。这其中的关键就是周转率。换句话说就是拿地要快，开盘要快，预售要快，收钱要快！

这个循环一年转一次只能赚50亿，一年转5次，就能赚250亿。

假设一笔资金的年利息是12%，如果周转快，一年用5次，每次利息就变成2.4%了。是不是很惊喜？

2.4%的利息简直便宜死了。

除了周转率之外，规模大也是重要的一个赚钱指标。

小规模的开发商，手上只有一个楼盘，周转再快也只能玩一把，盈利非常有限。

但规模大的房企，手上有几十上百个项目，那么资金就可以在项目间腾挪。比如，用A盘的预收款去拿B盘的地，用B盘抵押得来的资金去玩C盘。

不仅如此，项目越多，能借助资本外力的程度就越大，杠杆加得就越大，借助杠杆的力量，原本100亿赚50亿的生意，可以做到30亿不到的本金就赚50亿！甚至空手套白狼。

即便单个楼盘的利润低也无所谓，用量来补价，整体利润要高出很多。

怎样才能有几十个项目呢？拿地呀！

这就是为什么某公司负债率超过85%了，还在疯狂拿地的原因：

因为——规模就是利润啊！

但这是信贷宽松的情况下，才有的玩法。

一旦信贷紧张，从银行贷款不了，资金链就会出现断裂，然后就是一层套一层，就会出现全面崩盘的现象！

这也是为什么上面要管控房地产的这种金融手段的原因。

再玩下去，风险太大了！

一旦出现什么突发事故，真的是会被全部拖下水的！

这也是为什么，明明房地产这支柱产业如此重要，但上面还是坚定地推行关于房地产商的三

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第二十八章 玩法